Carlos Martin Saravia Patana^[1]

INTRODUCCIÓN

Imaginemos por un momento que usted compra una casa, donde actualmente está viviendo, meses más tarde se entera que esa misma casa ha sido vendida a otra persona y esta última, lo vendió a otra persona, ¿qué haría usted?. Precisamente,  en el artículo analizaremos este hecho, el caso está contenido en el Expediente N° 07230 – 2014 – 0 – 0401 – JR – CI – 02, el proceso se desarrolló en primera instancia en el 2° Juzgado Civil y en segunda instancia en la 3° Sala Civil, ambos de la Corte Superior de Justicia de Arequipa – Perú. El caso me interesó porque es un hecho cotidiano, frente a ello vale la pena estudiar lo que podríamos hacer si alguno de nosotros se encuentra en esta situación, además llamó mi atención las múltiples causales de nulidad que plantea el abogado en la demanda, dando la impresión de que la pretensión no es exacta^[2], me refiero a que no necesariamente toda las causales se subsumen en este supuesto de hecho, sino habrá que determinar con precisión, la causales que usaremos en el presente caso con el objetivo de obtener una pronta y eficaz solución al conflicto. En concreto, el problema consiste en determinar cuál de las causales de nulidad del acto jurídico debe aplicarse cuando estamos frente a varias transferencias de un mismo bien inmueble, sin que el propietario haya tomado conocimiento.

Para abordar el análisis es importante que tengamos en cuenta algunos conceptos previos, el acto de comprar y vender un bien cuando queremos y podemos es un hecho jurídico voluntario que se realiza mediante un contrato, como tal es un acto jurídico que busca producir efectos jurídicos válidos y eficaces, (como crear, modificar, regular o extinguir), relaciones jurídicas. Hasta este punto observamos de forma general la producción y cumplimiento de un acto jurídico, Miguel (Pérez) retrata didácticamente en tres escalones este proceso, el primer escalón determina la existencia, el segundo escalón determina la validez y el tercer escalón determina la eficacia del acto jurídico, es decir, un acto existe cuando tiene 1) las partes, 2) el acuerdo, 3) el objeto, 4) la causa y 5) la formalidad, sin embargo no es suficiente para causar efectos jurídicos, por ello es necesario que también sean válidos y lo son cuando cumplen el contenido del Artículo 140° CC^[3]., que 1) las partes tengan plena capacidad de ejercicio, 2) el objeto sea física y jurídicamente posible, 3) la causa fin sea lícita y 4) la formalidad sea la solicitada por la norma, finalmente nos queda revisar su eficacia, es decir, si ya tiene las condiciones para surtir efectos en la realidad y cumplir la finalidad por la cual se celebró el acto, en este caso que el comprador pueda ejercer sus derechos como propietario y el vendedor obtenga el monto económico pactado. Pero existe la posibilidad de no surtir efectos jurídicos, esta situación nos coloca frente a la ineficacia del acto jurídico, apoyándonos en la doctrina de Lizardo (Taboada, 2002) lo explicaremos; hay dos tipos de ineficacia 1) la estructural o inicial y 2) la funcional o sobreviniente, la 1) la ineficacia estructural ocurre cuando el acto nunca produce efectos porque hay un defecto en su estructura, es decir, incumple un requisito legal al momento de la celebración del acto, en consecuencia es inválido; por otro lado 2) la ineficacia funcional ocurre cuando el acto inicialmente produce efectos pero luego deja de producirlos porque hay un defecto ajeno a su estructura, ya sea por incumplimiento de un requisito legal o por la voluntad de partes, posterior a la celebración del acto. Ahora nos enfocaremos en 1) la ineficacia estructural, aquí encontramos dos tipos 1.1 la nulidad y 1.2 la anulabilidad cada una con sus causales contenidas en el Artículo 219°^[4] y 221°^[5] CC., respectivamente; siendo 1.1 la nulidad un defecto severo e insubsanable en la estructura del acto, mediante estas causales se protege el interés público, el plazo^[6] para solicitarlo es 10 años, mientras que 1.2 la anulabilidad es un defecto menor en la estructura del acto, subsanable, convalidable o declarado nulo, mediante estas causales se protege el interés privado, el plazo^[7] para solicitarlo es de 2 años; de esta manera nos ubicamos en el punto para empezar a analizar la causales aplicables al caso en concreto.

El artículo se enfoca en el estudio de las causales de nulidad del acto jurídico estipuladas en el Artículo 219° CC., y con esta base construir una de las posibles soluciones al caso planteado, traeremos a colación las resoluciones dadas tanto en primera como en segunda instancias del Poder Judicial, para hacer una comparación o crítica y nos apoyaremos en la doctrina de Lizardo Taboada Córdova y Aníbal Torres Vásquez. Finalmente este artículo busca fomentar el debate sobre el asunto y que cada lector pueda crear su propio punto de vista en base a la crítica y reflexión.

1. CASO DE ANÁLISIS

El Expediente 07230 – 2014 – 0 – 0401 – JR – CI – 02 es un caso sobre derecho de propiedad derivado de un acto jurídico de compraventa, celebrado entre las codemandadas mediante Escritura Pública e inscripción en Registros Públicos, a continuación los hechos:

• El 04 de mayo de 2007, Sixto Paco celebra un contrato de compraventa con LA DEMANDANTE, Asunta Taipe, mediante Escritura Pública N° 3741 del bien inmueble ubicado en el Centro Poblado El Pedregal Mz. O, Lt. 54, Zona I del distrito de Majes, provincia de Caylloma y departamento de Arequipa – Perú; se entrega la posesión, pero no fue inscrito en Registros Públicos.
• El 14 de enero de 2008, Sixto Paco celebra otro contrato de compraventa con LA CODEMANDADA VENDEDORA, Crisostoma Labra, mediante Escritura Pública N° 4590 e inscripción en Registros Públicos; sobre este acto jurídico LA DEMANDANTE solicitó la nulidad en el proceso recaído en el Exp. 2365 – 2008 – 04 – 0 – 0401 – JR – CI – 03.
• El 10 de marzo de 2008, LA CODEMANDADA VENDEDORA celebra un contrato de compraventa con LA CODEMANDADA COMPRADORA, Clariza Alegre, mediante Escritura Pública N° 3778 e inscripción en los Registros Públicos. Además Clariza Alegre sabía que el inmueble estaba siendo poseído por la demandante, razón por la cual la vendedora hace un descuento al precio pactado inicialmente con el objetivo de que la compradora haga un proceso de desalojo por precario. Estos últimos hechos son materia de análisis en el artículo.

1. ¿QUÉ CAUSAL DE NULIDAD SE APLICARÁ AL CASO DE ANÁLISIS?

¿Por qué solicitar la nulidad del acto jurídico y no el mejor derecho de propiedad?, considero que la diferencia entre uno u otro, gira en torno a la actuación de buena fe de las partes, es decir, determinar si las partes en conflicto actuaron de buena o mala fe, 1) si ambas partes actúan de buena el problema se resolvería con el mejor derecho de propiedad en la concurrencia de acreedores, sin embargo, 2) si existen indicios de que alguna de las partes actuó en mala fe optaremos por la nulidad. Sobre el primer supuesto el Código Civil peruano lo resuelve aplicando el Artículo 1135°^[8], se prefiere al acreedor cuyo título sea de fecha anterior y conste en un documento de fecha cierta^[9], lo que ocurre cuando el documento privado se presenta al notario público, en el caso la demandante tiene la Escritura Pública N° 3741 del 04 de mayo de 2007, fecha anterior a los contratos celebrados por las codemandadas el 14 de enero y 10 de marzo de 2008, respectivamente. Pero hay un detalle, la codemandada compradora podría estar inmersa en la figura del tercero de buena fe registral^[10], si esto es así mantendría su adquisición una vez inscrito su derecho a pesar de ser anulada la adquisición de la codemandada vendedora, siempre que haya actuado de buena fe, en el caso la codemandada compradora sabía que el inmueble estaba siendo poseído por la demandante a pesar de no aparecer en el Registro Público, razón por la cual la vendedora hace un descuento al precio pactado inicialmente con el objetivo de hacer un proceso de desalojo por precario, de esta manera ella conocía la inexactitud del registro y no actúo diligentemente^[11] (Tribunal Constitucional, 2015), en consecuencia no mantendría su adquisición. Al constatar que hubo actuación de mala fe por parte de las codemandadas pasaremos a analizar cada una de las causales de nulidad del acto jurídico contenidas en el Artículo 219° del Código Civil:

1. Falta de manifestación de voluntad del agente

La voluntad jurídica está conformada por la voluntad interna (discernimiento, intención, libertad, elemento subjetivo) y la voluntad externa (manifestación, elemento objetivo), ambos integran una unidad (Torres, Acto Jurídico, 2015), se complementan, sin embargo en la práctica suele darse preponderancia a uno u otro elemento para justificar la creación, interpretación y efectos del acto jurídico; trayendo como consecuencia la nulidad del acto cuando su voluntad psicológica, su querer no lo haya hecho en libertad, teoría de la voluntad; o cuando no exista el instrumento por el cual la voluntad del declarante es percibida por el destinatario, teoría de la declaración. En el caso se observa ambas teorías, siendo que el Juez de primera instancia resuelve en base a la teoría de la voluntad indicando que falta la manifestación de voluntad de la demandante porque no participó en la celebración del acto. Sin embargo, los Jueces de segunda instancia resolvieron en base a la teoría de la declaración, indican que si hubo manifestación de voluntad de las partes (las codemandadas) que participaron en la celebración del contrato evidenciado en la Escritura Pública.

A nuestra consideración estamos de acuerdo con la posición de los jueces de segunda instancia, porque el acto jurídico contiene a las partes y estas plasmaron su voluntad en un instrumento tangible como la Escritura Pública, por lo tanto esta causal no debe ser utilizada en este caso.

1. Objeto física, jurídicamente imposible o indeterminable

El objeto del acto jurídico tradicionalmente era interpretado como la cosa sobre la cual recae la relación jurídica del contrato, pero si esto es así no tendría objeto las obligaciones de hacer, no hacer o dar derechos. Por consiguiente se opta por entender que el objeto del acto jurídico es la relación jurídica (crear, modificar, regular o extinguir), esta tiene por objeto la prestación que es el comportamiento del deudor para satisfacer al acreedor (dar, hacer o no hacer), esta a su vez tiene por objeto los bienes, derechos, servicios o abstenciones; en consecuencia estos tres elementos conforman el objeto del acto jurídico (Torres, Acto Jurídico, 2015). Ahora bien, 1) la prestación es posible físicamente cuando existe al momento de perfeccionar el acto jurídico, es compatible con las leyes de las naturales y sea posible de ejecutar por las capacidades naturales e intelectuales de la persona, para valorar su imposibilidad no podrá ejecutarse por ninguna persona. 2) la prestación es posible jurídicamente cuando va de acuerdo a las normas, al orden público y las buenas costumbres, contrario sensu, será cuando la prestación no este permitida por las normas o vayan en contra del orden público y las buenas costumbres. Finalmente 3) la prestación es determinada cuando puede ser identificado e individualizado de tal manera que no pueda confundirse con otro objeto; y es determinable cuando no puede individualizarse pero se establecen criterios para identificarlos en el futuro (Torres, Acto Jurídico, 2015). En nuestro caso la prestación debida producida por el acto jurídico es un contrato de compraventa, por cuanto, ambas partes tienen la posibilidad de satisfacer los intereses de su acreedor de una parte otorgar el derecho de propiedad sobre el bien inmueble y de la otra pagar el precio pactado, en consecuencia la prestación es posible físicamente; los contratos de compraventa es amparado por el Código Civil en el artículo 1529°^[12], por lo tanto es posible jurídicamente; finalmente la prestación es determinada ya que el objeto es individualizado de la siguiente manera: “El inmueble está ubicado en Habilitación Urbana Área Norte Centro Poblado El Pedregal, Mz. O, Lt. 59, Zona I del distrito de Majes, provincia de Caylloma y departamento de Arequipa, inscrito en la Partida Registral N° P06112751 del Registro de Propiedad Inmueble de la Superintendencia Nacional de los Registro Públicos Zona XII – Sede Arequipa”. Por lo anteriormente desarrollado no corresponde aplicar esta causal en el presente caso.

1. Fin ilícito

La causa puede ser analizada en base a la teoría subjetiva de la causa, denominada también causal fin, causa móvil, causa motivo, causa impulsiva, o causa ocasional; para esta teoría la causa fin es el motivo personal, individual, no típico, psicológico que impulsa la realización del acto jurídico (Torres, Acto Jurídico, 2015); este motivo debe cumplir los siguientes requisitos: a) manifestación del motivo, b) ser determinante para la realización del acto jurídico y c) aceptación de la otra parte, en ese sentido esta causal se aplicará cuando la motivación personal vaya en contra del orden público y las buenas costumbres. Y la teoría objetiva denominada causa final, para esta teoría la causa fin es la finalidad típica, constante y uniforme en todos los actos jurídicos del mismo tipo, no puede faltar, ser falsa o ilícita porque es establecida por la ley (Torres, Acto Jurídico, 2015), agrega Lizardo (Taboada, 2002) que ante la ausencia de la causa fin se resolvería con la nulidad virtual. En el caso ambas instancias resuelve con la teoría subjetiva la considerar que el motivo impulsor del acto fue el despojo de su propiedad a la demandante debido a que las codemandadas tenían conocimiento de su posesión y la inexactitud del registro, de tal manera que el motivo deviene en ilícito al pretender perjudicar a la demandante. Estamos de acuerdo con la aplicación de esta causal al caso.

1. No revestir la forma requerida por la norma

La forma es el medio cómo se exterioriza la voluntad interna (verbal, escrita) y la formalidad es el modo dado por la ley o las partes para que el acto exista válidamente. Así tenemos actos jurídicos calificados como 1) formales y 2) no formales; 1) los actos formales son los que tienen una forma prescrita por la norma, tenemos dos tipos 1.1 forma probatoria (ad probationem): se da cuando el incumplimiento de su forma prescrita no genera nulidad del acto, solo sirve para probar su existencia, contenido y alcance, y 1.2 forma solemne (ad solemnitatem): se da cuando el incumplimiento de su forma prescrita genera la nulidad del acto, sirve para darle validez al acto; y 2) los actos no formales son aquellos en los que la ley no exige una forma para su celebración, las partes tienen la libertad de elegir el medio, estos actos se perfeccionan con el consentimientos de ambos (Torres, Acto Jurídico, 2015). En el caso tenemos el contrato de compraventa de bien inmueble calificado como acto no formal por lo que su transmisión se dará con el consentimiento de ambas partes así lo establece el Artículo 949° CC, que la sola obligación de enajenar el bien inmueble hacer al acreedor propietario de él. Además no es necesario inscribir la transmisión en el Registro Público para su perfeccionamiento. En ese sentido esta causal tampoco se aplica al caso analizado.

1. Simulación absoluta

La simulación es la incongruencia entre la voluntad interna y la externa, se puede diferenciar entre 1) la simulación absoluta y 2) la simulación relativa, la primera se da cuando las partes fingen un acto, es decir, dan la apariencia de querer los efectos de ese acto, sin embargo es todo lo contrario solo quieren la declaración, con la finalidad de engañar a terceros; la segunda se da cuando las partes celebran un acto pero con dos regulaciones de intereses, una simulada que no surte efectos y otra disimulada que si surte efectos, es decir, la simulación sirve para realizar de manera encubierta la disimulación que es lo verdaderamente querido por las partes (Torres, Acto Jurídico, 2015). El Código Civil solo sanciona con nulidad la simulación absoluta, sin embargo Lizardo (Taboada, 2002) considera que ambos tipos de simulación deberían ser sancionados con la nulidad porque no expresan la verdadera voluntad de las partes. En el caso las partes expresan su voluntad verdadera pero el motivo que impulso el acto buscaba perjudicar a la demandante, por lo tanto no resulta aplicable esta causal en el presente caso.

1. La Ley lo declara nulo

La doctrina la denomina “Nulidad Expresa” (Taboada, 2002), son aquellos supuestos declarados nulos porque así lo establece literalmente la norma, es decir, algún artículo del código u otra ley debe mencionar que ese acto se sanciona con la nulidad. En nuestro caso el acto jurídico de compraventa celebrado por las codemandadas no es uno que se sanciona con la nulidad al no encontrarse literalmente esta sanción en el Código Civil, tampoco la no inscripción en los registros públicos porque para estos casos la inscripción es meramente declarativa más no constitutiva de derechos, es decir, no se perfecciona con la inscripción. En consecuencia esta causal tampoco es aplicable al caso.

1. Contravención de las leyes que interesan al orden público y a las buenas costumbres

La doctrina la denomina “Nulidad Virtual o Tácita” (Taboada, 2002), son aquellos actos en los que la sanción de nulidad no viene literalmente establecido en la norma sino se infieren de su contenido que van en contra del orden público y/o las buenas costumbres. Pero ¿qué es el orden público? y ¿qué son las buenas costumbres?, de acuerdo a la doctrina (Torres, Acto Jurídico, 2015) el orden público es un conjunto de principios políticos, económicos y jurídicos que se deducen de la Constitución Política y del ordenamiento jurídico, entonces un acto contrario al orden público podría ser aquel que vaya en contra o vulnere los principios constitucionales o normativos; las buenas costumbres son las acciones moralmente aceptadas en una determinada sociedad son variables, es decir, lo que es inmoral para una sociedad puede no ser para otra; para determinar su vulneración es importante conocer o situarnos en los puntos comunes moralmente aceptados en la sociedad peruana. Parece ser que esta causal solo puede ser utilizada cuando el acto jurídico no tenga fin o causa ya que en los demás supuestos en los que exista el fin o causa pero esta sea ilícita se aplicará a causal de nulidad de fin ilícito. En el caso si existe el fin pero este es ilícito ya que va en contra del orden público y las buenas costumbres al pretender perjudicar a la demandante desposeyéndola de su bien inmueble, en consecuencia esta causal no se aplicaría al caso. Sin embargo ambas instancias resuelven la nulidad del acto jurídico también con esta causal, estableciendo una suerte de causa – efecto entre el fin ilícito y esta causal, es decir, todo acto jurídico que es nulo por tener un fin ilícito en consecuencia también es nulo por contravenir las leyes que interesan al orden público y las buenas costumbres, relación con la que discordamos por lo anteriormente desarrollado.

CONCLUSIONES

PRIMERA: La causal de nulidad del acto jurídico aplicable cuando estemos frente a varias transferencias de un mismo bien inmueble, sin que el propietario haya tomado conocimiento es el fin ilícito, en consecuencia nulo el acto jurídico de compraventa celebrado el 10 de marzo de 2008, mediante Escritura Pública N° 3778 por la codemandadas y se cancela el asiento registral N° 00008 en el que se inscribe el acto en los Registros Públicos.

SEGUNDA: Las causales de nulidad del acto jurídico no aplicables al caso son la falta de manifestación de voluntad del agente, el objeto física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable, el fin ilícito, la simulación absoluta, no revista la forma prescrita, la ley lo declara nulo y la contravención de las leyes que interesan al orden público y las buenas costumbres.

TERCERA: La institución del mejor derecho de propiedad en la concurrencia de acreedores se aplica cuando las partes hayan actuado de buena fe, caso contrario aplicamos la nulidad del acto jurídico para anular los efectos jurídicos que se desprendan del acto jurídico.

CUARTA: Los beneficios que otorga la adquisición de un bien inmueble al tercero de buena fe registral no se aplican a la codemandada compradora porque celebró el acto jurídico a sabiendas de la inexactitud del registro público y no actuó diligentemente.

BIBLIOGRAFÍA

Pérez, M. Á. (s.f.). VIII Pleno Casatorio Civil: ¿En qué se diferencia la nulidad y la ineficacia en sentido estricto?

Presidente de la República del Perú. (1992). Código Procesal Civil. Lima, Perú: Diario Oficial El Peruano.

Presidente de República del Perú. (1984). Código Civil. Lima, Perú: Diario Oficial El Peruano.

Taboada, C. L. (2002). Nulidad del Acto Jurídico. Lima: Grijley.

Torres, V. A. (2015). Acto Jurídico (Quinta ed., Vol. I). Lima: Instituto Pacífico.

Torres, V. A. (2015). Acto Jurídico (Quinta ed., Vol. II). Lima: Instituto Pacífico.

Tribunal Constitucional, Expediente 018 – 2015 – PI/TC – Lima (Tribunal Constitucional 2015).

^[1] Bachiller en Derecho por la Universidad Nacional de San Agustín de Arequipa – Perú.

^[2] Código Procesal Civil peruano (1992). Artículo 130°: “El escrito que se presente al proceso se sujeta a las siguientes regulaciones: (…) 8. La redacción será clara, breve, precisa y dirigida al Juez del proceso”. En concordancia con el Artículo 424° del mismo cuerpo legal: “La demanda se presenta por escrito y contendrá: (…) 5. El petitorio, que comprende la determinación clara y concreta de los que se pide”.

^[3] Código Civil peruano (1984). Artículo 140°: “El acto jurídico es la manifestación de la voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídica. Para su validez requiere:

1. Plena capacidad de ejercicio, salvo las restricciones contempladas en la ley.
2. Objeto física y jurídicamente posible.
3. Fin lícito.
4. Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad.”

^[4] Código Civil peruano (1984). Artículo 219°: “El acto jurídico es nulo:

1. Cuando falta la manifestación de voluntad del agente. 
2. (*) Derogado.
3. Cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable.
4. Cuando su fin sea ilícito.
5. Cuando adolezca de simulación absoluta.
6. Cuando no revista la forma prescrita bajo sanción de nulidad.
7. Cuando la ley lo declara nulo.
8. En el caso del artículo V del Título Preliminar, salvo que la ley establezca sanción diversa.”

^[5] Código Civil peruano (1984). Artículo 221°: “El acto jurídico es anulable:

1. Por capacidad de ejercicio restringida de la persona contemplada en los numerales 8 del artículo 44.
2. Por incapacidad relativa del agente.
3. Por vicio resultante de error, dolo, violencia o intimidación.
4. Por simulación, cuando el acto real que lo contiene perjudica el derecho de tercero.
5. Cuando la ley lo declara anulable.”

^[6] Código Civil peruano (1984). Artículo 2001°: “Prescriben, salvo disposición diversa de la ley: 1. A los diez años, (…) la (acción) de nulidad del acto jurídico.”

^[7] Código Civil peruano (1984). Artículo 2001°: “Prescriben, salvo disposición diversa de la ley: 4. A los dos años, la acción de anulabilidad (…)”.

^[8] Código Civil peruano (1984). Artículo 1135°: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de la inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste en documento de fecha cierta más antigua”.

^[9] Código Procesal Civil peruano (1992), Artículo 245°, “Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde: (…) 3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalidad de firmas; (…)”.

^[10] Código Civil peruano (1984), Artículo 2014°, “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustenten.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.”

^[11] La buena fe no se agota al revisar los antecedentes registrales u obtener anticipadamente el certificado de gravamen, sino es necesario indagar sobre la situación real del inmueble, es decir, si los que transfieren tienen la capacidad de disponer el derecho.

^[12] Código Civil peruano (1984), Artículo 1529°, “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador  y éste a pagar su precio en dinero”